Woningen bouwen: welke stappen zijn nodig?

Voordat er een plan gemaakt wordt voor woningbouw, moet er eerst een plek zijn waar dit kan. Niet elke locatie is geschikt. Ook moeten de betrokken partijen willen meewerken en afspraken met de gemeente maken. Als dat is gedaan, start de voorbereiding van een project.

Bij grote projecten waarbij de gemeente geen grondeigenaar is, maakt de gemeente afspraken met de initiatiefnemer over de kosten. Want bijvoorbeeld het opstellen van uitgangspunten en het wijzigen van een omgevingsplan kost geld. Ook moeten er afspraken gemaakt worden over de aanleg van bijvoorbeeld wegen en groen.

Lijkt woningbouw op de locatie een goed idee? Dan verzamelen we informatie over de plek en doen we onderzoek. Buurtbewoners en geïnteresseerden mogen meedenken over hoe de woonwijk eruit komt te zien. Bijvoorbeeld:

• Wat is goed aan deze locatie?
• Waar moeten we rekening mee houden?
• Welk soort woningen zijn nodig?
• Hoe kunnen we de openbare ruimte het beste inrichten?
• Wat vinden mensen uit de buurt belangrijk?

Met deze informatie maken we een eerste plan: een stedenbouwkundige visie. Dit is een globale beschrijving en/of schets van hoe de nieuwe buurt of woonwijk eruit kan komen te zien. Daarna leggen we de visie aan de Omgevingskamer en/of aan het college van B&W voor. Als ze akkoord zijn, kan het plan verder uitgewerkt worden.

In deze stap maakt de initiatiefnemer het ontwerp van de nieuwe buurt of woonwijk. Door de belangrijkste uitgangspunten te bepalen en extra onderzoek te doen. Daarna werkt de initiatiefnemer de visie uit tot een gedetailleerd stedenbouwkundig plan. In dat plan staat precies waar de huizen komen, waar de wegen lopen en waar plek is voor parkeerplaatsen, groen en water.

Dan mogen buurtbewoners en geïnteresseerden op het concept plan reageren. Bijvoorbeeld:

• Wat is goed bedacht?
• Wat kan beter?
• Wat mis je?

Ook de gemeente reageert op het plan. En overlegt met de provincie en het waterschap. Daarna maakt de initiatiefnemer het plan definitief en maakt de gemeente een financiële berekening. De gemeenteraad neemt vervolgens een besluit over het stedenbouwkundig plan en het geld.

Om echt te kunnen bouwen, moeten we vaak de regels voor de locatie aanpassen. Dit doen we via een ruimtelijke procedure. De gemeente past dan het omgevingsplan aan. In het omgevingsplan staat waar de nieuwe woningen precies gebouwd mogen worden en welke bouwregels gelden. U kunt hierbij denken aan de maximale goot- en bouwhoogte van woningen en regels voor bijgebouwen.

Eerst maakt de gemeente een ontwerp omgevingsplan. Buurtbewoners en geïnteresseerden mogen hierop reageren. Dit heet een zienswijze. Ook de provincie en het waterschap kunnen reageren. De gemeente bekijkt alle reactie en past het ontwerp omgevingsplan eventueel aan. Daarna neemt de gemeenteraad een definitief besluit.

Daarna kan de initiatiefnemer de aanvraag voor de omgevingsvergunning doen, die nodig is om te mogen bouwen. De gemeente verleent de vergunning als:

• wonen in het omgevingsplan is toegestaan;
• het bouwplan voldoet aan de wettelijke regels, zoals de bouwregels en regels voor milieu.

Hoe de verkoop gaat, verschilt per project. Dit kan namelijk op verschillende manieren. Meestal kunnen mensen zich inschrijven voor een bouwkavel of voor een woning. Als er meerdere mensen interesse hebben, dan wordt er geloot. Dit gebeurt bijvoorbeeld door een notaris.

• Als u zich inschrijft voor een bouwkavel, koopt u alleen een stuk grond. U ontwerpt dan zelf uw woning, samen met een architect of bouwbedrijf. Zij helpen u ook bij het aanvragen van de omgevingsvergunning om te mogen bouwen. U kiest zelf welk bouwbedrijf uw woning gaat bouwen.
• Als u zich inschrijft voor een woning, koopt u deze van een projectontwikkelaar of bouwbedrijf. Zij hebben de woning al ontworpen en zij vragen de omgevingsvergunning aan. Soms kunt u zelf nog een paar keuzes maken, bijvoorbeeld over de indeling of de afwerking.

Als bijna alle kavels of woningen verkocht zijn, wordt de grond klaargemaakt voor de bouw. Dit heet ‘bouwrijp maken’. Denk bijvoorbeeld aan het aanleggen van riolering en wegen. Ook zorgen energie- en waterbedrijven voor kabels en leidingen, zoals voor water, elektriciteit en internet. Daarna kunnen de woningen worden gebouwd.

Als de bouw van (een deel van) de woningen klaar is, maken we de woonwijk ‘woonrijp’. Dit betekent dat we de buurt of woonwijk netjes afwerken en inrichten zoals het uiteindelijk moet worden. Denk aan het aanleggen van voetpaden, lantaarnpalen en groen. Toekomstige bewoners mogen meedenken over de inrichting van de openbare ruimte van de wijk. Bijvoorbeeld hoe speel- en ontmoetingsplekken eruit komen te zien.

Het woonrijp maken gebeurt meestal in stappen. Als alle woningen in een deel van de woonwijk klaar zijn en er geen bouwverkeer meer komt, pakken we dat deel van de openbare ruimte aan.