Tijdelijke woonruimte op bestaande erven

In onze gemeente is hetzelfde dilemma als in de rest van het land. Waar de bouwkosten en hypotheken stijgen, loopt het aanbod van woningen juist terug. Het woonbehoeftenonderzoek dat de gemeente Staphorst in 2023 heeft gehouden, bevestigt de hoge druk op met name starterswoningen. Maar ontwikkelen en bouwen kost tijd. Die huizen staan er morgen nog niet. Om te voorkomen dat jongeren uit onze gemeente vertrekken, mogen ze nu tijdelijk op het erf van familie gaan wonen in een chalet of woonunit.

Voorwaarden

Voor de bewoning van een tijdelijke woning op een bestaand erf moet de potentiële hoofdbewoner aan de volgende voorwaarden te voldoen:

maximaal 35 jaar oud zijn;
eerste-, tweede- of derdegraads familielid zijn van de erfeigenaar;
en woningzoekende zijn.

Te downloaden:

Formulier Tijdelijke starterswoning op erflink naar document49,2 KB

Spelregels

Om gebruik te kunnen maken van de regeling 'Tijdelijke woonruimte op bestaande erven’(externe link) gelden spelregels waar zowel de bewoner(s) van de chalet of woonunit, als ook de erfeigenaar aan moeten voldoen. Er moet bijvoorbeeld een omgevingsvergunning door de erfeigenaar en de hoofdbewoner aangevraagd worden. Na 5 jaar verloopt die vergunning en moet het chalet weer van het erf. Een bestaande schuur verbouwen kan dus niet. De spelregels staan hieronder vermeld.

Spelregels bewoner

De tijdelijke woonruimte mag alleen bewoond worden door een huishouden waarvan de hoofdbewoner maximaal 35 jaar is.
De tijdelijke woonruimte mag alleen bewoond worden door een hoofdbewoner die een eerste-, tweede of derdegraads familielid is van de erfeigenaar.
De tijdelijke woonruimte mag worden bewoond door een zelfstandig persoon dan wel door personen die gezamenlijk één huishouden vormen, met een maximum van 2 personen. Kinderen die tijdens de woontijd (max. 5 jaar) geboren worden in het desbetreffende huishouden, worden niet meegeteld in het maximum van 2 personen per woonruimte.
De vergunning voor het legaal bewonen van de tijdelijke woonruimte is persoonsgebonden en kan niet worden overgedragen op of verkocht aan derden.
De toekomstige bewoner van de woonruimte moet ooit eens voor minimaal 2 jaar ingeschreven hebben gestaan in de Basis Registratie Personen (BRP) van de gemeente Staphorst en heeft voorafgaand aan de bewoning van de, in de beleidsregel bedoelde, woonruimte voor maximaal 6 jaar ingeschreven gestaan in een andere gemeente dan de gemeente Staphorst.
Als er sprake is van meerdere bewoners geldt de ingeschrevene-eis voor de hoofdbewoner.
Wanneer een toekomstige bewoner zich meldt voor een tijdelijke woning voert de gemeente een screening uit of de persoon voldoet aan de spelregels.
De toekomstige bewoner dient, samen met de eigenaar van het erf, een object-gebonden omgevingsvergunning aan te vragen voor zowel de plaatsing als het gebruik van een tijdelijk object. De object-gebonden omgevingsvergunning moet worden aangevraagd voor de activiteit ‘Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’ en kan worden ingediend via het Omgevingsloket(externe link). Het analoog indienen van een aanvraag is ook mogelijk.
De toekomstige bewoner dient, samen met de eigenaar van het erf, bij de aanvraag voor de object-gebonden omgevingsvergunning een volledig ingevuld aanvraagformulier ‘Formulier tijdelijke starterswoning op erf’ (en bijbehorende documenten) in te dienen.
De object-gebonden omgevingsvergunning wordt verleend voor een periode van maximaal 5 jaar. De tijdelijke woonruimte mag dus voor maximaal 5 jaar bewoond worden door de hoofdbewoner die medeaanvrager is van de object-gebonden omgevingsvergunning.
De toekomstige bewoner is verplicht zich binnen één maand na de vergunningverlening in te schrijven in de BRP van gemeente Staphorst als bewoner van de tijdelijke woonruimte.
De toekomstige hoofdbewoner is verplicht om bewijs aan te leveren dat diegene zich, via www.dewoningzoeker.nl, heeft ingeschreven als woningzoekende binnen het regionale woonruimteverdeelsysteem van de woningcorporaties binnen het samenwerkingsverband NowoZo (regio Zwolle).
De leges voor het in behandeling nemen van de aanvraag object-gebonden omgevingsvergunning worden geheven in overeenstemming met de geldende legesverordening.
De huisvesting van mensen met ernstige psychische aandoeningen (EPA), die onder behandeling staan van een zorginstelling, is niet toegestaan.
Huisvesting van overlast veroorzakende personen is niet toegestaan (bijvoorbeeld verslavingsproblematiek).
De bewoning van een tijdelijke bewoning is pas toegestaan op het moment dat de vergunning is verleend.
De bewoner is zich ervan bewust dat er gemeentelijke belastingen en waterschapsbelasting moet worden betaald.

Spelregels eigenaar

De eigenaar van het bestaande erf dient, samen met de toekomstige hoofdbewoner, een object-gebonden omgevingsvergunning aan te vragen voor het tijdelijk plaatsen en bewonen van een chalet of woonunit op het bestaande erf voor een periode van maximaal 5 jaar. Deze object-gebonden omgevingsvergunning is persoonsgebonden, voor de eigenaar van het erf en toekomstige hoofdbewoner van het object.
De eigenaar van het bestaande erf dient, samen met de toekomstige hoofdbewoner, bij de aanvraag voor de object-gebonden omgevingsvergunning een volledig ingevuld aanvraagformulier ‘Formulier tijdelijke starterswoning op erf’ (en bijbehorende documenten) in te dienen.
Nadat de object-gebonden omgevingsvergunning is verleend en het object (chalet of woonunit) is geplaatst, vindt er een controle plaats door de toezichthouder bouw en wordt getoetst of het object voldoet aan de eisen die het Bouwbesluit 2012 stelt aan een tijdelijk bouwwerk.
Indien de chalet of woonunit als tijdelijke woning voldoet aan de voorwaarden en akkoord is bevonden, wordt de toestemming met een brief bevestigd. Hier worden de spelregels bijgevoegd.
De vergunning voor een verplaatsbare chalet of woonunit en het bewonen ervan wordt voor maximaal 5 jaar afgegeven. Na die (maximaal) 5 jaar dient de bewoning van het object te worden beëindigd en dient het object van het erf verwijderd te worden, tenzij de situatie zich voordoet die bij de 8ste spelregel voor de eigenaar beschreven staat.
De eigenaar mag maximaal 1 object (chalet of woonunit) per erf gebruiken voor de tijdelijke bewoning, zoals bedoeld in deze beleidsregel.
De leges voor het in behandeling nemen van de aanvraag object-gebonden omgevingsvergunning worden geheven in overeenstemming met de geldende legesverordening.
Het is toegestaan na het aflopen van de vergunning van de verplaatsbare chalet of woonunit en de bewoning ervan, een andere starter of jongere in hetzelfde object te laten wonen. De eigenaar van het erf en het object dient dan wel, samen met de toekomstige bewoner, een nieuwe object-gebonden aanvraag omgevingsvergunning in te dienen voor het object zelf en de tijdelijke bewoning ervan. De aanvraag voor deze object-gebonden omgevingsvergunning wordt beschouwd als een nieuwe aanvraag en wordt daarom getoetst aan alle spelregels in deze beleidsregel zijn opgenomen en van toepassing zijn op de desbetreffende aanvraag.
De eigenaar is zich ervan bewust dat de plaatsing van en de tijdelijke bewoning van het object formeel juridisch pas is toegestaan als de object-gebonden omgevingsvergunning voor de plaatsing en bewoning is verleend. Wanneer de omgevingsvergunning nog niet onherroepelijk is, dan is de plaatsing van het object en de tijdelijke bewoning ervan volledig op eigen risico van de erfeigenaar en de bewoners van het betreffende object.
De eigenaar van het bestaande erf dient met de naaste buren een omgevingsdialoog te voeren waarbij de buren worden geïnformeerd over de het voornemen om een verplaatsbare chalet of woonunit te plaatsen op het erf en deze te laten bewonen voor een periode van maximaal 5 jaar. Van de omgevingsdialoog dient de eigenaar een verslag te maken, voorzien van datum en handtekening dat bij de aanvraag omgevingsvergunning moet worden gevoegd.
De eigenaar is verplicht om het object (chalet of woonunit) na afloop van de termijn weer te (laten) verwijderen en in overeenstemming te (laten) brengen met de regels van het bestemmingsplan, tenzij de situatie zich voordoet die bij de 8ste spelregel voor de eigenaar beschreven staat.
De eigenaar is zich ervan bewust dat het gebruik van deze regeling gevolgen heeft voor de belastingheffing. De eigenaar dient gemeentelijke belastingen, waterschapsbelasting en rijksbelastingen te betalen.
Met de eigenaar van het erf wordt een anterieure overeenkomst (inclusief planschadeovereenkomst) met boetebeding afgesloten dat, wanneer de vergunning voor de tijdelijke bewoning eindigt, het tijdelijke object (chalet of woonunit) verwijderd moet worden. Een dergelijke voorwaarde wordt ook in de object-gebonden omgevingsvergunning opgenomen. De tijdelijkheid wordt op maximaal 5 jaar gesteld, of zoveel eerder als de tijdelijke bewoning duurt. Wanneer een andere starter of jongere gebruik wil gaan maken van de mogelijkheden binnen deze beleidsregel, dient er een nieuwe anterieure overeenkomst gesloten en omgevingsvergunning verleend te worden.

Spelregels object

Toepassing van de regeling kan uitsluitend op gronden met de bestemming 'Wonen' of 'Agrarische bedrijfsbestemming'.
Gebruik van de beleidsregel is niet toegestaan bij agrarische bedrijven waar sprake is van intensieve veehouderij.
Gebruik van de beleidsregel is niet toegestaan bij recreatiewoningen die zijn gelegen op de, binnen de gemeente aanwezige, recreatieterreinen.
Het object dient te voldoen aan de eisen die in het Bouwbesluit 2012 zijn opgenomen voor een tijdelijk bouwwerk en dient ‘woonwaardig’ te zijn, waarbij de essentiële woonvoorzieningen aanwezig moeten zijn.
Het object mag gedurende maximaal 5 jaren worden ingezet als tijdelijke woning. Bij de wens voor langer gebruik, dient er een nieuwe object-gebonden omgevingsvergunning te worden ingediend. Deze object-gebonden omgevingsvergunning dient van toepassing te zijn op een nieuwe potentiële hoofdbewoner.
Na afloop van de termijn van de vergunning dient het object (chalet of woonunit) weer verwijderd te worden van het erf, met uitzondering wanneer er op dat moment een nieuwe vergunning voor het object (chalet of woonunit) op het desbetreffende erf is verleend.
Het erf waarop men het chalet of de woonunit wenst te plaatsen dient een minimale totaaloppervlakte te hebben van 1200 m2, dit om een te grote bebouwingsdichtheid te voorkomen.
De totale woonoppervlakte van het object mag maximaal 100 m2 zijn. Deze oppervlakte gaat niet ten koste van a. de mogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt voor het oprichten van bijgebouwen en b. eventuele vergunningsvrije bouwwerken. Dat zijn immers permanente bouwwerken, terwijl de chalets of woonunits per definitie tijdelijk worden toegestaan.
Vergunningsvrij (uit/aan) bouwen bij deze tijdelijke objecten is niet toegestaan.
Parkeren moet op eigen terrein kunnen worden opgelost, volgens de geldende parkeernorm van de gemeente Staphorst.
Wanneer aan de orde: het kappen van bomen die eventueel moeten wijken voor de tijdelijke chalets of woonunits moet zoveel mogelijk worden voorkomen. Een object-gebonden omgevingsvergunning kan, wanneer gemotiveerd, worden afgewezen wanneer er bomen gekapt moeten worden en dat de impact daarvan niet opweegt tegen de realisatie van een tijdelijke chalet of woonunit.

Extra spelregels de Streek

Bij de situatie van boerderijen/woningen achter elkaar aan een steeg wordt de volgende situering in acht genomen:
- er mag in ieder geval niet gebouwd worden vóór (het verlengde van de) de voorgevel van de eerste woning/boerderij bezien vanaf de Oude Rijksweg of Gemeenteweg in het kader van de frontbescherming;
- om te voorkomen dat het tijdelijke object (chalet of woonunit) bij de achterste boerderij te ver naar achteren toe 'het land' in schiet en daarmee los komt te staan van de woning/boerderij, mag deze op niet meer dan 15 meter van het bijbehorende hoofdgebouw worden geplaatst;
- een verplaatsbare chalet of woonunit moet zoveel mogelijk op het zij- of achtererf van de bijbehorende woning/boerderij worden geplaatst welke het minst belastend is voor de direct achtergelegen woning/boerderij, gelegen aan dezelfde steeg. Wanneer deze op het achtererf wordt geplaatst, dan moet er minimaal 10 meter worden aangehouden tussen de gevels van de nieuwe tijdelijke woonruimte en de achtergelegen woning/boerderij, gelegen aan dezelfde steeg. Immers, elke achtertuin/achtererf grenst direct weer aan de voortuin/het voorerf van de direct achtergelegen woning/boerderij. Voorkomen moet worden dat een tijdelijke woonruimte in een zichtlijn voor een monument wordt geplaatst, dan wel dat het uitzicht vanuit een achtergelegen woning/boerderij op onredelijke wijze ontnomen wordt.
In alle overige situaties is sprake van zodanig maatwerk waarbij de hulp van de ervenconsulent van het Oversticht wordt ingeroepen om tot een goede inpassing te komen. Dan gaat het bijvoorbeeld om locaties langs dwarswegen of op de zogenaamde saneringslocaties. Deze kwalitatieve eis sluit aan bij de wens van de Rijksdienst voor cultureel erfgoed.
Om aan te sluiten bij de omliggende bebouwing dient:
- de nokrichting van de tijdelijke woonruimte parallel te liggen aan de overheersende nokrichting van de omliggende bebouwing;
- de dakhelling van de tijdelijke woonruimte minimaal 20 graden te bedragen (dit betekent dat platte chalets of woonunits niet zijn toegestaan; de markt biedt echter in ruime zin woonunits met kapvorm aan);
- de bouwhoogte niet meer dan 5 meter te bedragen.
Een eventueel recht van overpad moet vooraf worden geregeld in overeenstemming met de bestaande beleidslijn (open plekken beleid). Anders komt de uitvoerbaarheid in het geding.